foto: BOŠ
Krediti za mlade uz učešće od samo 1% zvuče kao idealna šansa za osamostaljenje – ali šta se dešava kada prođe početna euforija?
Šta su krediti za mlade?
Ako si ikada guglao ,,kako da kupim stan do 30. godine", velika je verovatnoća da si naleteo na ponude banaka koje nude stambeni kredit za mlade uz učešće od samo 1%. Zvuči previše dobro da bi bilo istinito? Pa... delimično jeste.
U pitanju su posebni subvencionisani stambeni krediti, koji se odobravaju u saradnji sa državom.
Njihov cilj je da ,,pomognu mladima da lakše dođu do svog prvog stana”, jer znamo koliko je to teško u Srbiji, gde su cene nekretnina visoke, a prosečne plate često nedovoljne za ,,normalan život".
Međutim da li stvarno pomažu i kome?
Zakon jasno definiše da korisnici ovog programa mogu biti samo mladi od 20 do 35 godina koji su državljani Srbije i nemaju stan u vlasništvu (što znači da – ako imaš stan koji si nasledio od nekog ili dobio kao poklon – idalje nisi kandidat), niti su prethodno koristili stambeni kredit. Ovo već isključuje deo mladih koji su stariji od 35, ili su, na primer, nasledili manji deo stana – čak i ako u njemu žive na primer sa roditeljima.
Najvažniji deo promocije ovih mera pomoći mladima je da ,,za razliku od drugih programa kredita nije neophodno da osoba koja hoće da podigne kredit bude stalno zaposlena”, međutim nije sve baš tako jednostavno.
U čemu je fora – zaposleni na određeno mogu da konkurišu, ali su obavezni da obezbede jemstvo člana porodice, što nije uvek lako (Član 5, stav 4).
[1] U toj situaciji, tvoja primanja se uzimaju u obzir, ali jemac (koji mora biti član porodice i to prvo koleno) mora da bude kreditno sposoban i spreman da preuzme odgovornost za otplatu, ukoliko ti to u nekom trenutku ne budeš mogao. I rok otplate tada može biti ograničen godinama jemca, a ne tvojim.
Nezaposleni takođe mogu da konkurišu samo ako imaju kreditno sposobnog člana porodice koji je voljan da bude solidarni jemac tj. da preuzme ulogu jemca platiše. U tom slučaju, banka procenjuje kreditnu sposobnost tog jemca, a ne tebe, što znači da upravo njegov prihod, starost i radni status određuju i maksimalni mogući rok otplate.
Pošto zakon predviđa da kredit mora biti otplaćen najkasnije do 70. godine života korisnika (ili jemca ako je on taj koji garantuje otplatu), to znači da ako ti je roditelj jemac i ima 45 godina, najduži rok otplate može biti 25 godina, a ne 40. I samim tim znači da se mesečna rata automatski povećava, jer je kredit podeljen na manji broj rata. Tako mlada osoba koja formalno dobije kredit, zapravo u potpunosti zavisi od kreditnog rejtinga svog roditelja – što u praksi negira ideju da država pomaže njoj da samostalno reši stambeno pitanje.
U oba ,,nesigurna" slučaja – banka može da traži dodatna sredstva, dokumentaciju i dokaze o stabilnim prihodima, a u praksi to često znači da moraš imati pomoć porodice, iako se program oglašava kao pomoć tebi. Drugim rečima, država ti pomaže ali samo u onoj meri u kojoj ti prvo možeš sam sebi da pomogneš.
Osim toga, država s vremena na vreme objavljuje posebne programe podrške (npr. konkursi za subvencionisane kredite), a banke često nude svoje ,,varijante" za mlade – zato je bitno pročitati sitna slova.
Koliko zapravo „pomaže’’ država?
Država garantuje do 40% iznosa kredita banci (samo tokom prvih 10 godina), to ne znači da ona garantuje tebi sigurnost – garancija je isključivo u korist banke (Član 3).
Ako ne možeš da vraćaš kredit, država ga ne plaća umesto tebe, već banci daje pravo da aktivira garanciju, a ti ostaješ dužan – i možeš izgubiti stan.
Takođe, iako se kamatna stopa u prvim godinama subvencioniše (Član 8), to je samo privremeno tačnije prvih 6 godina kamata do 3,5%, država subvencioniše 2 procentna poena.
Ali, i to je jedno veliko ali koje se nigde ne promoviše, nakon 6 godina prelaziš na varijabilnu kamatu – EURIBOR + 2%, što može značiti skok rate i preko 150€ mesečno, bez ikakve kontrole s tvoje strane (Član 7).
„Učešće 1%’’ – marketinški trik?
Kada kupuješ stan putem kredita, banka nikada ne pokriva 100% vrednosti nekretnine.
Uobičajeno je da traže da sam platiš 10% ili više – to je tzv. učešće. Recimo, ako stan košta 100.000€, ti moraš da imaš barem 10.000€ odmah na računu.
Kod kredita za mlade, država ulazi kao ,,partner" i garantuje veći deo tog učešća, pa ti zapravo daješ samo 1%. Dakle, za stan od 100.000€, ti bi morao/la da imaš ,,samo" 1.000€ u startu.
Međutim, neophodna je i hipoteka prvog reda, što automatski nosi i troškove overe, upisa i osiguranja – iako neki troškovi jesu oslobođeni (notar, RGZ), ostali i dalje padaju na tebe (Član 9).
Takođe, učešće od 1% važi samo ako banka prihvati procenjenu vrednost nekretnine kao osnov, i ako se uklapaš u sve ostale kriterijume.
Na kraju i deo koji se često prećuti, a to je da država ne poklanja ostatak učešća, već samo garantuje banci da će biti isplaćeno, ako kasnije ne možeš da otplaćuješ kredit, država može povući garanciju – što znači da ti ostaješ odgovoran/a za ceo iznos.
Zašto deluju privlačno– i šta se (ne) vidi na prvi pogled?
Ideja da kupiš stan uz minimalno učešće, nisku kamatu i podršku države deluje kao prilika koja se ne propušta.
U mnogim slučajevima zaista može biti dobar korak – ali samo ako znaš u šta ulaziš.
Banke i država vole da istaknu ,,lepu stranu", tačnije nižu kamatu (npr. 2,5–3%), mogućnost otplate do 40 godina, prevremene otplate bez dodatne kamate i subvencionisano učešće.
Ali često se ne govori o dodatnim troškovima, posebnim uslovima i ,,sitnim slovima u ugovoru”.
Zamke u sitnim slovima: Kako lako možeš izgubiti i stan i subvenciju
Program stambenih kredita za mlade sa 1% učešća zvuči idealno: uz pomoć države, dolaziš do stana bez potrebe da prethodno uštediš desetine hiljada evra. I zaista – za neke jeste dobra opcija. Ali upravo zbog toga što deluje kao „prečica“ do vlasništva, mnogi mladi olako uđu u kredit, bez realne slike o tome šta ih čeka nakon potpisivanja ugovora. Problemi najčešće nastaju tek kasnije – kada sve dodatne obaveze i rizici počnu da stižu na naplatu.
Jedna od najproblematičnijih odredbi zakona krije se u obavezi da korisnik kredita mora da živi u stanu najmanje šest godina – i za to vreme ne sme da ga izdaje niti proda. Ukoliko to ipak učini, gubi pravo na subvenciju kamate, a uz to mora da vrati sav novac koji je država prethodno uplatila banci, uvećan za zakonsku zateznu kamatu.
Dodatno, ako zakasniš sa otplatom kredita više od 90 dana, banka može odmah aktivirati državnu garanciju i pokrenuti prinudnu naplatu – što u najgorem slučaju znači gubitak stana. Ovi uslovi retko su jasno predstavljeni u promotivnim materijalima, i upravo zato su zamka za mnoge mlade koji misle da potpisuju ,,siguran" ugovor.
Pored toga problem su i skriveni troškovi koji ne ulaze ni u cenu stana, ni u iznos kredita. Iako je učešće samo 1%, to ne znači da ti za početak treba samo 1.000 evra. Tu su troškovi notara, overe ugovora, obrade kredita, osiguranja, izvoda iz katastra, pa i poreza ako kupuješ starogradnju. U praksi, mladi par koji kupuje stan od 100.000 evra mora da ima minimum dodatnih 4.000–6.000 evra „sa strane“, iako to nigde nije jasno naglašeno u promotivnim materijalima.
Sledeći veliki izazov leži u kamatnoj stopi. Većina kredita za mlade ima fiksnu kamatu samo za prvih nekoliko godina, najčešće 5. Nakon toga prelazi se na promenljivu kamatu, to znači da rata koju si plaćao/la na početku, na primer 450 evra, za nekoliko godina može da skoči na 550 ili čak 600 evra mesečno – bez da ti se primanja u međuvremenu povećaju. Ova promena mnogima dođe kao šok, jer nisu ni znali da je kamata „privremeno povoljna“.
Rizik raste još više kada uzmemo u obzir dužinu otplate – stambeni krediti se često uzimaju na 20, 25 ili 30 godina. A vezati se za ratu kredita na tri decenije u zemlji sa nestabilnom ekonomijom, inflacijom i čestim promenama na tržištu rada, nije mala stvar.
I tu dolazimo do najopasnijeg scenarija – šta se dešava ako izgubiš posao? Banku to ne zanima. Rata mora da se plati, inače ti preti opomena, dug, i na kraju – gubitak stana. Ljudi često pogrešno misle da, ako im je država „garantovala’’ deo kredita ili im pomogla sa učešćem, to znači da su na neki način zaštićeni.
Ali istina je suprotna: država garantuje banci da će ona biti isplaćena, a ti kao korisnik kredita i dalje snosiš punu odgovornost. Ako ti prihodi stanu, ako ostaneš bez posla, razboliš se, ili iz bilo kog razloga ne možeš da otplaćuješ kredit – niko ne „uskače’’ da to uradi umesto tebe.
Zato je važno da se pre ulaska u ovakvu obavezu zapitaš: šta ako mi sutra plata kasni dva meseca? Šta ako se partner ili partnerka razboli, ili ako odlučim da napustim posao? Da li imam „rezervni fond’’ – makar tri do šest mesečnih rata – da premostim krizu?
Program kredita za mlade sa 1% učešća zvuči kao podrška države, ali je u praksi sve osim toga – sistem je koncipiran tako da rizik i odgovornost u celosti padnu na tebe. Država ne garantuje tebi, već banci; ako ne možeš da otplaćuješ – ostaješ bez stana, bez subvencije i sa dugom.
Kupovina stana uz ovaj kredit nije jednostavno pitanje ,,da li mogu da uplatim prvu ratu”, već da li možeš da nosiš taj teret sledećih 20–30 godina, bez greške.
Jer kada pogledaš bolje, garancije nisu tvoje, subvencije traju ograničeno, a sve obaveze i posledice snosiš ti – mlad, entuzijastičan i nedovoljno informisan.
Zato pre nego što se zaletiš u „šansu koju ne smeš propustiti’’ obavezno pročitaj i fusnote.
Autorka: Sofija Orlić